从中美对比看房价计算的两套体系单位与房市流通

朱小棣👋🏻📁、易成栋

如果说以单位面积计价更方便开发商对新楼盘统一要价🐏，那么以单位套房计价则明显更适合于一般居民间买卖二手房

中国的住房以每平方米计价🧃，这和香港一贯的计价方式在原则上是一致的，都是以单位面积计算价格，而美国等国家则以每套住房为单位计价。表面看并无重大区别𓀋，因为每套房子在交易时总是要标明面积大小的⛽️，应当可以相互折算。但从心理角度以及方便着手💁🏽，计价方法的不同👨🏼‍🍼，其实也在一定程度上反映了住房市场的状态和背后的政策思考。本文从讨论计价单位入手来探讨房价及房市的流通。

两种计价方式🍣，应该说是各有利弊。以单位面积计价🤰🏿，核算精确，便于买卖双方一目了然地看出买卖得失，是一种有利于货比三家🔆、集中着眼于商品交换的方式👳🏽‍♀️🛀🏿。而且也更容易反映出地价在房价中的分量，所以过去作为殖民地的香港🐮，这种方式更好地反映出弹丸之地的寸土寸金。

而以每套住房为单位计价的美国方式，则体现了多层次上整体综合性考虑的优势🙇🏿‍♀️。首先🚵🏻‍♀️，它把整套住宅作为单元计价就融合了房型设计、房屋设施、房屋新旧🥲、社区环境交通等诸多方面的因素，并且直观地与住户收入挂钩，一眼看清经济负担©️。而以单位面积计算，则把目光聚焦在面积单价上，为了让每平方米价格在竞争中直观上看起来优惠☄️，房型设计、房屋质量、居住舒适等各方面的考虑都成了增加成本的负面因素，成为减少投入、偷工减料🧝‍♀️、以次充好的无形潜在动力。

其次，由于以整套住房为核算单位可以一步到位与住户收入水平挂钩，便于银行等放贷机构审批贷款申请👩🏼‍💻。中国商业银行住房贷款审核时虽然也要求每月房贷本息之和不超过家庭收入50%，但毕竟不如直接以整套住房计算直观，一目了然，让欲购房者和放贷方在第一时间里明白收入与房价之比。美国前几年爆发的次贷危机，恰恰是无视放贷风险、人为降低量化标准所致，从反面证明了放贷标准的重要以及坚守这种计价方式原本应该更容易带来的好处👮🏻‍♀️。

而对于讨论作为社会问题的房价问题🗳，中国目前的计价方式🫅🏽，由于实际上不知道每个地方各种面积类型的住房究竟有多少套，只能按假定平均每套房面积是多少平方米来做大约的估计，无法准确估算每座城市里所有新老住房（哪怕只是上市住房）的平均或中位套价🤢，看不清一市一地所有居民家庭收入与房价的真正对比关系。由于把目光盯牢新楼盘的单位面积价格，不乏在民间心理上过分渲染了房价之高与增值之猛的一面，从而进一步刺激了置房投资欲望的激增，对房市飞扬实际上起到了某种推波助澜的作用🫅🏻。

第三〰️，以房屋单元结算来与住户收入挂钩不仅便于政府政策制定部门了解民情，及时掌握居民普遍住房负担🙍🏽‍♀️，也有助于看清房产在居民财富积累过程中所起作用和所占比例，双向看待住房在民生中的重要地位与作用。例如美国联邦银行收集的消费者金融调查（SCF）数据🟰，就可以看出房产在社会各类家庭中所占比重，以及房产增值对积累家庭财富的贡献。

除去以上利弊不同😶‍🌫️，计价方式的差异也似乎可以反映出人们心态和市场化程度上的区别🗃。单位面积计价似乎更能反映出商人心态🕵🏿‍♂️，关心的主要是买贵了还是卖便宜了✫，如何在买卖中取得利益最大化。精于数钱💪🏼👡、关注投资，而相对弱化人与居的关系🧑🏼‍🍳，淡化对居所的个性喜爱方面的考虑🛝。而实际上也的确是将这方面的考虑大量留待装修过程来解决的。

反过来说，以房屋单元计价的美国，也的确是以房屋已基本适于立即搬入居住为条件基础的。尽管新住户一般仍喜欢做一定程度的装修，但对房屋社区环境和内部设施条件的满意度基本已在商讨房价时包括进去✵，反映在整体的房价上了🙏🏿。

如果说以单位面积计价更方便开发商对新楼盘统一要价，那么以单位套房计价则明显更适合于一般居民间买卖二手房，特别是像美国这样的国家，居民大多以不断搬家入住更大更好的房子为手段来逐步提高对住房需求的满足程度🌮，而不是凭经济实力不断买入第二套、第三套等多套住房🧚🏽。事实上目前中国房市里新房与二手房交易量上的高比例与美国在这方面成反比，也刚好反映出计价方式在各自市场中的普遍适应程度。作为发展中国家，中国正处于城市化迅速增长阶段📡，城市化率从2000年的36%增长到2009年的46%，因而城市大量增加的人口也增加了对住房的需求，使新建房在住房总量上占很大比例👨🏽‍🦳。

目前中国房市里的计价方式其实也是随着住房改革和市场化应运而生的🪄，普遍生成于新开发楼盘的交易👃🏿，甚至至今还没有形成对市民住宅价值的普遍统计。不像在美国，拥有房产就要每年每季度向地方政府缴纳物业税🙎🏿，税值以整套住宅价格为基础缴纳，因而自然也就有了对整套住房的整体估价👩🏻‍🦼‍➡️。

由于有了对整套住房的普遍估价以及大量二手房上市的交易，房价指数在中美之间其实也有很大差异。中式计算方法似乎更聚焦于新楼盘销售均价的变动🧖‍♂️，而不便于一眼看清实际买下的住房其当年购买值以及今日市值与住户家庭收入之间的实际比例🚘，在某种程度上可能更容易造成对房价上扬的恐慌以及刺激，并鼓励投资购房🧗。如果能有对现存住房的普遍估价数据资料为依据，全面推算房价指数，这种指数通常比新房销售均价指数变动要小，也许也可以在一定程度上为投资购房热降温💃🏿。

着眼于单位面积计价以便利新楼盘的计价方式，其实也从一个侧面反映了市场流通性的缺乏🟢。中国城市居民中有条件增加住房消费的人😭，往往多以购买新房而不出售原有住房的方式进行🍳。最近刚刚出台的房地产新政策中的有关规定🧚，不仅不能促进流通，反而进一步遏制流通。这样一来，新房出售并不能启动多套住房在市场销售的连锁反应。没有多层次之间的周转，也就没有相对廉价的旧房屋在市场上不断流动出售🗝，而让空手无房户直接面对新上市的最新💁🏽‍♀️👱🏻‍♂️、最贵楼盘🧑🏻‍🚀、承担巨大经济压力成为房奴。

当普通市民特别是其中较低收入群体根本与房市无缘，只能在一边观望，就把压力完全推向政府♓️，造成对经济适用房和廉租房等社会保障房的巨大需求。面对这样的压力，政府似乎仍可有两种选择。一是完全靠政府的力量与财力加大对经济适用房和廉租房的投入，使之能够完全满足中低收入家庭的住房需要；二是两条腿走路📈，在加大对以上两种房屋建造的投入的同时，依靠政策导向提高市场的流通性🦹，让市场流通产生出一批批二手房来扩大满足低一个层次收入群体的购房需要🙆‍♂️。

这需要决策者转变思维定势🧙🏼‍♂️，改革目前这种以阻止市场流通、堵塞炒作变卖为根本思路的宏观调控政策🧑🏿‍🏭🎰，积极出台能够推动多房住户主动出售余房的措施。由于过往房价的暴涨，出售者肯定是会盈利而不会赔本的。因而可以预计对压抑房价能够起到良好作用，只是需要谨慎注意不希望造成过大过猛的冲击罢了。

（作者朱小棣为美国哈佛大学住房研究所高级研究员，易成栋为中国中央财经大学副教授）